PMBK

KRONOLOGI PEMBANGUNAN BAZAR TOK GURU DAN RUNDINGAN DENGAN PENIAGA-PENIAGA KECIL PASAR LAMA MPKB & ARKED UDA

Pendahuluan

Perbadanan Menteri Besar Negeri Kelantan merupakan sebuah agensi kerajaan dan sayap kanan kepada YAB Dato’ Menteri Besar yang turut berperanan sebagai pengerusi PMBK dalam menzahirkan hasrat beliau untuk melaksanakan agenda-agenda kepada rakyat. Dalam mengimplikasikan setiap agenda yang direncanakan, kecenderungan PMBK tidak akan hanya tertumpu kepada sesuatu bidang ataupun golongan tertentu sahaja. Berteraskan kepada konsep pembangunan Islam dengan menggunakan sumber-sumber sediada yang sangat terhad, PMBK akan merealisasikan setiap perancangan yang dibuat dimana salah satu diantaranya ialah pembangunan komersial bercampur Madinatur Raudhah dan Bazar Tok Guru.

Latar Belakang Projek

Permohonan milik tanah tapak lama Ibu Pejabat Polis Daerah Kota Bharu (IPDKB) seluas 5.96 ekar telah diluluskan oleh kerajaan kepada PMBK pada 2005 dengan bayaran premium sebanyak RM 4,793,515.

PMBK telah membuat rayuan bagi mengurangkan bayaran premium dan mencadangkan bayaran secara kontra keatas wang yang didahulukan kepada kerajaan negeri Kelantan tetapi cadangan ini tidak diterima. Cadangan ini dibuat merujuk kepada keadaan kewangan PMBK yang susut setelah menanggung program-program kebajikan terutamanya Skim Kifaalah iaitu pemberian wang kepada wasi peserta skim ini.

PMBK telah membuat bayaran penuh premium tanah sebanyak RM 4,793,515 pada Januari 2009 sebaik sahaja IPDKB dikosongkan setelah beberapa kali penundaan tarikh pengosongan dimaklumkan.

Cadangan Pembangunan Bercampur Madinatur Raudhah (Cadangan Asal)

PMBK dan perunding Arkitek telah merangkakan satu pembangunan secara bersepadu ke atas tanah tersebut. Komponen utama dalam pembangunan ini ialah hypermarket, hotel bertaraf 5 bintang dan service apartment. Selaras dengan strategiknya lokasi tanah ini dengan nilai hartanah pembangunan yang menjanjikan keuntungan yang tinggi menyebabkan rekabentuk asal pelan difokuskan kepada tujuan komersial bagi memaksimakan keuntungan dari segi kewangan.

Pembangunan Bazar Tok Guru

Namun begitu, PMBK telah dipertanggungjawabkan oleh kerajaan negeri untuk menyelesaikan permasalahan penempatan peniaga-peniaga kecil di sekitar bandar Kota Bharu terutamanya peniaga di Pasar Lama MPKB dan Arked. Setelah mendapat persetujuan pengerusi PMBK, komponen hypermarket yang dirancang pada permulaannya di tingkat bawah telah diubah kepada lot-lot bazar yang bersaiz kecil bagi menempatkan peniaga-peniaga yang telah diarahkan untuk mengosongkan premis asal perniagaan mereka diatas alasan untuk memajukan tanah tersebut.

Lot-lot bazar ini diletakkan di tingkat bawah yang dinamakan Bazar Tok Guru manakala satu aras tempat letak kereta dicadangkan pada aras bawah tanah. Manakala di tingkat 1 pula disediakan ruang niaga atau pejabat yang bersaiz lebih besar untuk dimiliki oleh peniaga-peniaga yang lebih berkemampuan.

Pada 6 Mac 2008 satu majlis ramah mesra bersama warga peniaga dan penyerahan memorandum persefahaman diantara PMBK dan Persatuan Peniaga Kecil Pasar Besar (Lama) serta Persatuan Penjual Pasar Lambak UDA telah diadakan di perkarangan Pasar Lama MPKB.

Memorandum Persefahaman Dengan Persatuan Peniaga

Objektif utama memorandum ini ialah untuk menyatakan hasrat kerajaan untuk menyelesaikan permasalahan perletakan tapak perniagaan peniaga-peniaga kecil sediada di sekitar Kota Bharu. Projek ini merupakan sebahagian daripada perlaksanaan dasar kerajaan negeri Kelantan yang menitikberatkan soal kebajikan rakyat dan tidak semata-mata berorientasikan keuntungan kewangan semata-mata.

Sehubungan dengan itu, Bazar Tok Guru akan di tempatkan di tingkat bawah dan tingkat satu yang akan dijual dengan harga mampu milik sesuai dengan taraf pendapatan peniaga kecil disamping tetap menyediakan kemudahan dan prasarana yang moden sesuai dengan taraf grand bazar dan jumlah lot untuk menjadi pusat tumpuan pelancong yang baru di pusat bandar.

Selain daripada itu komponen Madinatur Raudhah turut menyediakan 1 blok hotel bertaraf 5 bintang yang mempunyai 144 bilik (aras 4-11), 3 blok servis apartmen yang mengandungi 568 unit (aras 4-12) dan 30 ruang pejabat (aras 2).

Pemilihan kedudukan lot-lot bazar yang ditempatkan sedemikian rupa adalah amat strategik bagi menarik lebih ramai para pengunjung. Untuk menyediakan satu ruang perniagaan yang lebih selesa, aras ketinggian siling ditinggikan sehingga 15 kaki dan ruang laluan dilebarkan sehingga 20 kaki.

Hasil daripada maklumbalas dan perbincangan dengan pihak persatuan peniaga, PMBK akan menyediakan segala kemudahan asas untuk tujuan keselesaan peniaga dan para pengunjung. Aspek-aspek keselamatan dan kebersihan turut akan diambilkira bagi menjaminkan persekitaran perniagaan yang lebih mesra pelanggan.

Permohonan Kelulusan Pelan Pembangunan (Pelan Asal)

Bagi meneruskan pembangunan ini, perunding-perunding yang dilantik telah mengemukakan permohonan kelulusan perancangan kepada MPKB pada 21 Januari 2008. Kelulusan Kebenaran Merancang telah diperolehi pada 19 Jun 2008 dengan bayaran fi sebanyak RM 52,779.50. Bayaran proses sebanyak RM 59,323 dan deposit kebersihan sebanyak RM 10,000 telah dibuat pada 16 November 2008 untuk tujuan mendapatkan kelulusan penuh pelan pembangunan. Ini menunjukkan PMBK komited dengan segala perancangan awal keatas pembangunan ini.

Akhirnya, kelulusan pelan bangunan Madinatur Raudhah & Bazar Tok Guru telah diperolehi pada 28 Mei 2009.

Rundingan dengan Persatuan Peniaga-Peniaga Kecil

Beberapa siri perbincangan bagi mendapatkan maklumbalas yang berkaitan bagi memantapkan lagi pembangunan ini telah dibuat bersama-sama dengan persatuan peniaga-peniaga berkaitan. Hasrat peniaga yang inginkan satu lokasi perniagaan yang lebih strategik, lebih besar dengan kemudahan tersedia untuk pengunjung diterapkan dalam rekabentuk bazar ini.

Rekabentuk yang diadakan turut mengambilkira ruang tempat letak kereta, tempat letak bas pengunjung, stesen teksi, ruang taman terbuka dan pelbagai kemudahan untuk keselesaan peniaga. Semua ini adalah hasil pemikiran bersama diantara PMBK dan persatuan peniaga-peniaga berkaitan.

Persatuan peniaga ini telah turut dimaklumkan melalui surat bertarikh 15 Oktober 2008 dan 19 November 2008 bahawa PMBK masih lagi komited untuk melaksanakan projek ini mengikut pelan asal cadangan.

Rentetan perjumpaan terkini dengan persatuan peniaga-peniaga terbabit bagi membincangkan isu-isu berkaitan semasa pembangunan projek ini dinyatakan sepertimana dibawah:

a)   14 Mei 2009 – Perjumpaan dengan Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB bagi memberikan gambaran jelas status perkembangan projek.
b)   24 Mei 2009 – Pengurusan PMBK membuat lawatan ke premis perniagaan Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB bagi melihat sendiri kesukaran dan kepayahan mereka berniaga.
c)   1 Jun 2009 – Majlis Pecah Tanah Bazar Tok Guru yang diadakan di tapak projek yang turut dihadiri oleh kesemua peniaga-peniaga.
d)   16 Jun 2009 - Perjumpaan dengan Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB dan Arked UDA bagi menjelaskan lagi justifikasi perubahan pelan rekabentuk setelah perjanjian dengan Sensatimur Sdn Bhd ditandatangani.
e)   28 September 2009 – Pengurusan PMBK menjadi orang tengah dengan memanggil Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB dan pemilik premis Sensatimur Sdn Bhd bagi menyelesaikan isu berkaitan tunggakan sewa di Pasar lama MPKB.
f)   12 Oktober 2009 - Perjumpaan dengan Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB dan Arked UDA berkenaan status semasa projek.
g)   Pengurusan PMBK sentiasa berhubung dan memaklumkan kepada persatuan melalui perbualan telefon terutamanya Persatuan Peniaga Kecil Pasar Lama MPKB bagi memberikan gambaran terkini status projek.

Perlaksanaan Pembangunan (Proses Tender & Pembinaan)

Projek berskala besar ini memerlukan perancangan pembinaan yang teliti berdasarkan komponen pembangunan yang pelbagai ke atas sekeping tanah yang luas. Oleh ini pengurusan PMBK telah menender pembangunan ini kepada beberapa syarikat yang berdaftar dan berdaya maju bagi mendapatkan pilihan terbaik untuk memastikan keberkesanan perlaksanaanya dengan turut mengambilkira status kewangan PMBK pada masa tersebut.

Proses tawaran tender terhadap bida bagi pengesyoran komersial untuk projek ini telah dibuat dan dikendalikan oleh perunding yang dilantik oleh pihak PMBK. Untuk tujuan ini, PMBK telah menender untuk mengemukakan syor komersial yang merangkumi pakej pembinaan, jualan serta pembiayaan kewangan dan penawaran serta syor yang mampu memberikan keuntungan kepada PMBK. Pelan bangunan yang ditender berdasarkan pelan yang telah diluluskan menggunapakai khidmat perunding yang telah dilantik sebelumnya.

Petender diminta membuat anggaran jualan dan anggaran kos pembangunan. Perbezaan pendapatan jualan ditolak kos pembangunan akan memberikan keuntungan kasar projek ini. Dari keuntungan tersebut, peratusan pembahagian disyorkan dan perolehan PMBK dibuat dalam bentuk pulangan kewangan ataupun dalam bentuk aset (inkind).

Syarikat yang telah menawarkan syor yang munasabah serta menguntungkan akan dipelawa untuk berunding dengan PMBK bagi menentukan tatacara perlaksanaan, pembahagian ekuiti serta syarat-syarat lain secara terperinci dan akhirnya jika persetujuan dicapai, akan memeterai perjanjian usahasama memajukan projek ini dengan PMBK.
Sebanyak 10 syarikat yang berdaftar dengan PMBK disenarai pendek untuk melalui proses pra kelayakan. Setelah proses kelayakan selesai, 5 syarikat telah dipelawa pada 19 Mac 2009 untuk mendengar taklimat tender dan hadir pada lawatan tapak bertarikh 23 Mac 2009. Hanya 3 syarikat telah membeli dokumen tawaran namun setelah tarikh tutup tender hanya 2 syarikat sahaja menyerahkan tender.

Berdasarkan metadologi dan analisa tender yang dibuat dan diteliti oleh perunding, mereka telah mengesyorkan Sensatimur Sdn Bhd (SSB) sebagai pihak yang paling layak untuk ditawarkan usahasama ini. Perkara ini telah dibentangkan dalam mesyuarat Ahli Lembaga Penasihat bertarikh 15 April 2009 dimana mesyuarat bersetuju untuk meluluskan cadangan usahasama ini.

Isu Berhubung Pengosongan Premis Pasar Lama MPKB.

Pengerusi PMBK telah terpanggil dengan keluhan dan kerisauan peniaga-peniaga yang masih menghuni premis perniagaan Pasar Lama MPKB tentang hasrat MPKB untuk mengosongkan bangunan tersebut. Ini adalah disebabkan bangunan tersebut telah diserahkan hak pembangunan keatas pihak SSB sebaik sahaja bangunan Bazar Tengku Anis telah siap. Tambahan lagi bangunan ini telah diisytiharkan oleh MPKB tidak selamat untuk diduduki.

Rundingan dengan Pemaju Sensatimur Sdn Bhd (SSB)

Dengan hasrat dan semangat untuk membela nasib golongan peniaga kecil yang sering terpinggir ini, Pengerusi PMBK telah memanggil pihak SSB untuk berunding. Keputusan diperolehi dimana SSB bersetuju menangguhkan kerja-kerja meroboh bangunan pasar tersebut setelah ditawarkan perlaksanaan pembangunan Madinatur Raudhah dan Bazar Tok Guru. Namun begitu keputusan tawaran ini hanya akan merujuk kepada keputusan tender bida yang telah pun berjalan pada masa tersebut.

Sepertimana yang dimaklumkan sebelumnya, berdasarkan pelbagai analisa yang dibuat oleh perunding dan mesyuarat khas Ahli Lembaga Penasihat PMBK yang dibuat pada 12 Mei 2009 persetujuan telah dicapai dimana pembangunan ini akan dilaksanakan oleh SSB dengan syarat-syarat sepertimana yang dibentangkan dalam mesyuarat tersebut.

Perjanjian PMBK dan SSB telah ditandatangani pada 1 Jun 2009 dalam satu majlis pecah tanah yang turut dihadiri peniaga-peniaga. Pada tarikh tersebut, pelan perubahan pembangunan Madinatur Raudhah dan Bazar Tok Guru yang dirangka secara berasingan telah dipamerkan untuk pengetahuan umum. Ketua Pegawai Operasi PMBK telah memaklumkan dalam ucapannya bahawa tingkat bawah akan dijual secara terbuka kepada mereka yang ingin memilikinya. Manakala tingkat 1 dan 2 dikhaskan untuk dijual kepada peniaga-peniaga dari Pasar Lama MPKB dan Arked UDA.

Berdasarkan kehadiran peniaga, kerjasama yang amat mengalakan dan hubungan baik yang terjalin antara PMBK dengan peniaga-peniaga ini, projek ini akan dilaksanakan sepertimana pelan yang dirangkakan tanpa sebarang masalah yang timbul.

Justifikasi Perubahan Rekabentuk Pelan Bazar Tok Guru

Bagi menjelaskan lagi pendekatan yang diambil oleh PMBK bagi membuat perubahan kepada pelan rekabentuk, dinyatakan secara terperinci justifikasi-justifikasi tersebut :-

a)   Notis Mahkamah Mengosongkan Premis Perniagaan

Isu atau masalah yang paling kritikal untuk diselesaikan segera oleh kerajaan pada masa tersebut ialah penempatan peniaga-peniaga kecil yang menyewa premis perniagaan Pasar Lama MPKB. Notis mahkamah telah dikeluarkan agar peniaga-peniaga ini dikehendaki mengosongkan bangunan bagi memberi laluan kepada pemaju yang berhak iaitu SSB untuk merobohkan bangunan dan membangunkan semula tanah tersebut. Berdasarkan rundingan YAB Tuan Guru Dato’ Menteri Besar Kelantan selaku Pengerusi PMBK, SSB telah bersetuju untuk menangguhkan kerja-kerja meroboh bangunan tersebut sekurang-kurangnya 2 tahun atau sehinggalah bangunan Bazar Tok Guru siap dibina. Keputusan ini disambut baik oleh persatuan peniaga kerana YAB Dato’ Menteri Besar perihatin kepada golongan peniaga ini yang majoritinya merupakan golongan yang berpendapatan rendah yang wajib dibantu oleh Kerajaan.

b)   Mempercepatkan Tempoh Penyiapan Bazar Tok Guru

Rekabentuk asal bangunan yang merupakan sebuak kompleks perniagaan bercampur yang melangkaui keluasan tanah seluas 5.96 ekar mengambil masa yang lama sekurangnya 2 tahun untuk menyiapkan asas bangunan & tingkat bawah tanah. Manakala tempoh 2 tahun lagi diperlukan untuk menyiapkan keseluruhan pembangunan. Dengan merekabentuk bangunan secara berasingan, proses pembinaan dapat disegerakan seawal tempoh setahun pembinaannya. Oleh itu proses penempatan semula peniaga-peniaga ini dapat dipercepatkan. Ini bersesuaian dengan hasrat PMBK untuk meletakkan agenda kebajikan sebagai keutamaan kepada rakyat terutamanya peniaga-peniaga kecil yang merupakan antara penjana ekonomi utama negeri Kelantan sejak dari dahulu lagi.

c)   Sumber kewangan kepada PMBK

Pulangan inkind yang ditawarkan kepada PMBK oleh SSB adalah unit-unit bazar di tingkat 1 dan 2 berjumlah 512 unit. Sejumlah 416 unit bazar akan ditawarkan kepada persatuan peniaga dengan harga yang mampu milik yang akan dicadangkan oleh kerajaan kepada mereka. Oleh itu sebanyak 96 lebihan unit bazar akan ditawarkan kepada pihak lain yang berminat dengan harga pasaran. Sehubungan dengan itu PMBK perlu turut mendapatkan keuntungan bagi membiayai agenda-agenda kebajikan yang lain bagi memenuhi hasrat sasaran kesemua golongan rakyat. Tambahan lagi PMBK perlu menjanakan pendapatan sendiri bagi melaksanakan setiap perancangan yang ingin dilaksanakan.

Status Kemajuan Pembinaan Projek

Pihak SSB telah memulakan kerja-kerja pembinaan 1 Oktober 2009 mengikut pelan bangunan yang telah diluluskan oleh MPKB. Proses pembinaan struktur bangunan sedang giat dijalankan. Setakat ini pihak SSB masih lagi komited dengan perjanjian untuk menyiapkan pembinaan ini kurang dari 2 tahun bermula daripada bulan Oktober 2009.

Rumusan

Berdasarkan perbincangan dan maklumbalas yang diterima daripada ahli jawatankuasa kedua-dua persatuan peniaga sebelumnya, pengurusan PMBK merasakan hubungan baik yang terbina dengan peniaga-peniaga kecil amat meyakinkan PMBK meneruskan projek ini. Ini jelas ditonjolkan dengan sambutan tanpa rungutan dan bantahan pada setiap majlis yang melibatkan peniaga-peniaga kecil ini.

Namun begitu tanpa sebarang rungutan atau bantahan secara rasmi daripada persatuan peniaga terutamanya Persatuan Peniaga Arked UDA yang sekian lama menyepi, PMBK telah dikejutkan dengan surat bantahan yang menyatakan ketidakpuasan hati mereka terhadap perubahan rekabentuk bangunan. Surat tersebut bertarikh 24 Ogos 2009, namun begitu salinan surat tersebut hanya dihantar kepada pengurusan PMBK pada 8 Oktober 2009. Surat yang sebegitu penting sepatutnya didahulukan dan dimajukan kepada pengurusan PMBK memandangkan projek ini adalah dibawah bidang pengurusan PMBK.

Pengurusan PMBK hairan kenapa perkara ini hanya ditimbulkan setelah lebih 4 bulan perubahan pelan bangunan dipamer dan dimaklumkan dalam satu majlis terbuka bertarikh 1 Jun 2009 iaitu Majlis Pecah Tanah Projek Bazar Tok Guru yang turut dihadiri oleh kesemua ahli persatuan. Sekiranya mereka tidak bersetuju dengan cadangan perubahan tersebut persoalannya mengapa hal ini tidak dibangkitkan terus kepada pengurusan PMBK ataupun terus menerus kepada Dato’ Pengerusi PMBK pada ketika tersebut. Pada ketika tersebut pengurusan PMBK berpendapat bahawa kesemua ahli persatuan telah menerima maklum akan perubahan rekabentuk pelan Bazar Tok Guru.

Pengurusan PMBK berpendapat segala apa yang disebut sehingga hari ini adalah mengikut landasan dan selari dengan semangat dan roh PMBK ditubuhkan yang berteraskan prinsip untuk meningkatkan taraf ekonomi rakyat Kelantan disamping menjadi peneraju kepada segala hasrat dan semangat YAB Dato’ Tuan Guru Menteri Besar Kelantan selaku Pengerusi PMBK.

Bagi menjawab segala persoalan dan tomahan yang menyatakan PMBK hanyalah pihak yang berorientasikan keuntungan kewangan sahaja, pengurusan PMBK mungkin tidak akan mengambilkira permasalahan penempatan peniaga-peniaga kecil daripada peringkat awal lagi. Kalau itu adalah agendanya, sudah tentulah perancangan asal pembangunan yang lebih menguntungkan kewangan PMBK akan diteruskan tanpa kompromi kerana tiada syarat nyata yang menyatakan PMBK perlu membangunkan tanah ini dengan dengan bazar sewaktu tanah ini diluluskan untuk diberimilik kepada PMBK.

Permasalahan asal yang sepatutnya difikirkan dan diselesaikan oleh pihak lain telah dibebankan kepada PMBK. Namun begitu demi membela nasib mereka ini, PMBK masih menerima bebanan ini sebagai satu tanggungjawab yang harus diselesaikan dengan penuh hemah. Pengurusan PMBK amat mengharapkan kerjasama daripada semua pihak agar usaha murni yang ingin dijanakan oleh PMBK turut disambut baik oleh pihak-pihak lain kerana masing-masing mempunyai tanggungjawab dan amanah untuk dilaksanakan dengan sebaiknya.

Oops!